Grondbeleid

Algemeen

De paragraaf grondbeleid is, op grond van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) een verplicht onderdeel van de meerjarenprogrammabegroting (MJB). In de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente wordt elk jaar het grondbeleid opgenomen in zowel de jaarrekening als de meerjarenbegroting.

In de meerjarenbegroting heeft de paragraaf de functie van een vooruitblik. Deze vooruitblik beschrijft tenminste:

1. De visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de gemeentelijke meerjarenbegroting.
2. De aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert.
3. De actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.
4. Een onderbouwing van de geraamde winstneming.
5. Beleidsuitgangspunten omtrent reserves voor grondexploitatie in relatie tot de risico’s die daaraan verbonden zijn.

Ad 1. en 2. Visie en wijze uitvoering grondbeleid 
De hoofddoelstelling van het gemeentelijk grondbeleid blijft onveranderd: Het grondbeleid ondersteunt de ruimtelijke ontwikkeling van de stad.

De missie van het grondbeleid is om direct en indirect met inzet van financiële en juridische instrumenten bij te dragen aan een evenwichtige en duurzame ontwikkeling van Purmerend. Waarmee een bijdrage wordt geleverd aan een (combinatie van) maatschappelijke en financiële meerwaarde. Omdat te bereiken streven wij daarbij naar een zogenaamd situationeel grondbeleid.

Situationeel grondbeleid wil zeggen dat, afhankelijk van een concrete situatie we onze werkwijze en rolneming bepalen. Naast inhoudelijke beleidskaders is het reëel dat ook expliciet financiële en juridische kaders meesturend zijn.
Momenteel wordt er gewerkt aan een nieuwe nota grondbeleid omdat de huidige nota grondbeleid uit 2012 is verouderd. In deze nota is het situationeel grondbeleid verder uitgewerkt. De nieuwe Nota Grondbeleid zal in het 2e kwartaal 2019 ter vaststelling aan de raad worden aangeboden.

Ad 3+4+5 Meerjarenprogramma Grondexploitaties
De gemeente Purmerend kent in aanvulling op de begroting en de jaarrekening het meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG). Het MPG is een rapportage waarin informatie wordt gegeven over de voortgang van de grondexploitaties, waarin wordt teruggekeken op het afgelopen jaar en vooruitgekeken naar de komende jaren. De te verwachten ontwikkelingen worden financieel vertaald. Tevens wordt een inschatting gemaakt van de risico’s. De publicatie van het MPG vormt de laatst bekende bedrijfseconomische barometerstand rond de ruimtelijke plannen en ontwikkelingen. De raad heeft op 28 juni 2018 het - in opzet vernieuwde - MPG 2018 vastgesteld.

Wat willen we regelen in deze paragraaf? 
De paragraaf is geen middel om ‘nieuw beleid’ vast te stellen. Nieuw beleid wordt conform de daarvoor geldende processen en procedures vastgelegd. De paragraaf grondbeleid is het middel bij uitstek om:
Actuele ontwikkelingen in beeld te brengen en nader uit te werken: Die toekomstige ontwikkelingen, waar het gemeentelijk grondbeleid een relatie mee heeft op de agenda te zetten.

Actuele ontwikkelingen

1. Omgevingswet/omgevingsvisie
2. Ladder duurzame verstedelijking
3. Grondbeleid nieuwe stijl
4. Macro economische ontwikkelingen
5. Ontwikkelingen in lopende projecten
6. Vennootschapsbelasting

Ad 1. De Omgevingswet/omgevingsvisie 
Momenteel is een stelselherziening voor het omgevingsrecht in voorbereiding. De Omgevingswet vormt daar een onderdeel van en die zal naar de huidige verwachtingen per 1 januari 2021 in werking treden. Een omgevingsvisie is vanaf dat moment verplicht voor gemeenten. Deze komt in de plaats van de structuurvisie. Een omgevingsvisie bevat een beschrijving van de hoofdlijnen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied en tenslotte de hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren integrale beleid. De mogelijkheden die een omgevingsvisie biedt, kunnen mogelijk een goede bijdrage leveren aan het oplossen van verschillende knelpunten en het verwezenlijken van de ambities.De Omgevingswet kan effect hebben op de mogelijkheden omtrent het kostenverhaal voor bovenplans en de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen zoals opgenomen in de nota Planoverschrijdende Ruimtelijke Openbare Faciliteiten. De nota dateert uit 2011 en wordt binnenkort geactualiseerd.

Naast de invoering van de Omgevingswet vindt de herziening van de Onteigeningswet en de Wet Voorkeursrecht Gemeenten plaats via de zogenaamde aanvullingswet Grondeigendom, waaraan momenteel ook wordt gewerkt. Hierin is tevens aandacht voor (vrijwillige) stedelijke kavelruil. Het nieuwe stelsel biedt mogelijkheden om als lokale overheid flexibeler te kunnen inspelen op ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen. De mate van flexibiliteit heeft invloed op het grondbeleid en de wijze waarop de gemeente met haar grondvoorraad wil omgaan.

Ad 2. Ladder duurzame verstedelijking 
De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument waarmee vraag en aanbod van stedelijke functies op elkaar worden afgestemd. Doel is goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de binnenstedelijke ruimte in stedelijke gebieden. De ladder is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De gemeenten hebben met de provincie Noord-Holland onder andere afspraken gemaakt ten aanzien bedrijventerreinen en woningbouwproductie. Deze laatste afspraken zijn bijvoorbeeld vastgelegd in het RAP (Regionaal Actie Programma). Een blijvende monitoring op de regionale afspraken is essentieel. Hiermee wordt voorkomen dat projecten juridisch worden gedwarsboomd op uitvoering. Om mogelijke claims te voorkomen worden de belangen van bestaande (contract)afspraken gerespecteerd. Een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de vorm van een uitleggebied mogelijk maakt, moet verplicht vergezeld gaan van een toelichting waarin de toets aan de ladder is beschreven.

Ad 3. Grondbeleid nieuwe stijl
In 2019 wordt de nieuwe nota Grondbeleid aan de Raad ter vaststelling voorgelegd. Belangrijke onderwerpen van deze nieuwe nota Grondbeleid zijn:

• Situationeel grondbeleid. Dit houdt in dat per situatie een ontwikkelstrategie wordt geselecteerd. Voor een specifiek project of gebied zijn de parameters ‘doel/prioriteit’ en ‘grondposities’ nuttig. De eerste wordt bepaald vanuit diverse strategische beleidskaders zoals bijvoorbeeld een omgevings-, ontwikkelings- of gebiedsvisie. De tweede wordt bepaald vanuit de feitelijke financiële en juridische grondpositie;
• Risicomanagement, waarbij ingegaan op de gewenste omvang het weerstandsvermogen en reserve gronden;
• Het aanpassen van het grondbeleid en het inzetten van haar instrumentarium op de huidige wet en regelgeving maar ook het anticiperen op de nu bekend zijnde aankomende wijzigingen in wet en regelgeving;
• Spelregels opstellen inzake het inbrengen van bestaande gemeentelijke vastgoedposities in een grondexploitatie of verkoop daarvan aan een al dan niet ontwikkelende marktpartij.

Ad 4. Macro economische ontwikkelingen 
De economische ontwikkelingen in metropool regio Amsterdam zorgen ervoor dat voor Purmerend de macro economische signalen op steeds meer terreinen een groeiend perspectief bieden. Het consumentenvertrouwen, de werkgelegenheid en de economische groei blijven zich positief ontwikkelen met als gevolg een stijgende vraag op de woning- en bedrijvenmarkt naar woningen en bouwkavels. Door deze stijgende vraag naar met name woningen, zijn de afgelopen jaren de VON (vrij op naam) prijzen van woningen sterk gestegen. De grondprijzen in lopende grondexploitaties profiteren daarvan. Een belangrijke oorzaak van de stijgende vraag naar woningen is de tot nu toe aanhoudende lage hypotheekrente, de sterke groei van woningzoekenden en een groeiende werkgelegenheid in de regio en dan met name in Amsterdam.

Vanwege de explosieve vraag naar woningen stijgen de bouwkosten en worden grondstoffen schaars, waardoor de bouwproductie stagneert en de prijzen nog verder zullen stijgen met als gevolg dat de woningen voor bepaalde bevolkingsgroepen onbetaalbaar dreigen te worden. Het bedienen van de lokale woningmarkt komt daarmee onder druk te staan. Tevens bestaat er een reële kans dat de hypotheekrente op enig moment gaat stijgen, de signalen hiervoor hebben zich al aangediend in de vorm van een lichte stijging van de hypotheekrente voor aflossingsvrije hypotheken. Verdere stijging kan grote gevolgen hebben voor de woningmarkt.

Ad 5. Ontwikkelingen in lopende projecten
De ontwikkelingen op woningmarkt waarbij de vraag naar woningen alleen maar toeneemt, heeft zich in 2017 in de projecten ook voorgedaan. In Kop West zijn op een enkele bouwkavel na alle kavels in bouwveld A voor particulier opdrachtgeverschap verkocht. Vanwege dit succes is in 2017 gestart met de verkoop van 20 particuliere bouwkavels in bouwveld D. De belangstelling is enorm. De opties waren zeer snel uitgegeven en de eerste kavels zijn verkocht. Het grote bouwveld F is verkocht aan een ontwikkelende partij. Hier worden ca 150 woningen gerealiseerd. Het woningprogramma bestaat uit sociale huur, vrijesector huur en koop.

Binnenstedelijk zet de woningbouwbehoefte zich ook door, vooral particuliere ontwikkelaars starten of zijn getart met de planuitwerkingen om aan de groeiende woningvraag te voldoen. Voor een aantal locaties zijn onderhandelingen gestart, gaande of in een afrondende fase. Dit geldt ook voor in het bezit van de gemeente zijnde locaties.
Sinds 2016 vertoont de vraag naar bouwkavels voor bedrijven op Baanstee Noord een stijgende lijn. Op basis van deze trend is voor 2018 het verwacht aantal te verkopen vierkante meter bouwgrond in Baanstee Noord op 3,5 ha vastgesteld.

ad 6. Vennootschapsbelasting (Vpb)
Gemeenten dienen sinds 2016 aangifte vennootschapsbelasting (Vpb) te doen voor fiscale ondernemingsactiviteiten, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. De grondexploitaties in de gemeente Purmerend zijn activiteiten die kwalificeren als fiscale onderneming. Reeds voor de invoering van de Vpb-plicht voor overheidsonderneming is met een externe adviseur een traject gestart voor het fiscaal beoordelen van de grondexploitaties.
Momenteel bestaat er nog geen volledige duidelijkheid over de fiscale standpunten van de Belastingdienst. Dit speelt landelijk. Naar het zich nu laat aanzien, is de verwachting dat de fiscale resultaten van de grondexploitaties niet direct zullen leiden tot een Vpb-last.